建筑与房地产中级经济师最新讲义（2023精讲版）

中级经济专业技术资格考试中级经济专业技术资格考试建筑与房地产建筑与房地产教材精讲班教材精讲班主讲老师：张洁函老师主讲老师：张洁函老师第一章 建筑与房地产市场第一章 建筑与房地产市场【教材结构】【教材结构】第一节 建筑与房地产市场运行机制第一节 建筑与房地产市场运行机制【本节主要内容】一、建筑市场运行机制二、房地产市场运行机制三、宏观调控和市场监管与诚信体系建设供求机制供求机制和价格机制价格机制是建筑与房地产市场运行机制的基本内容基本内容，正是由于这些机制的作用，在推动和诱导着市场主体的经济行为。一、建筑市场运行机制一、建筑市场运行机制建筑市场是以建筑产品建筑产品作为交易对象的市场，是建筑产品交换关系的总和。（一）建筑市场供求1.建筑市场需求建筑市场需求者是业主业主，在工程建设实践中常被称为建设单位建设单位。业主必须为预订的建筑产品的生产提供资金，拥有建设用地使用权提供资金，拥有建设用地使用权，获得在此建设用地上建造预订建筑产品的许可许可。业主主要有以下三种类型。（1）政府（1）政府政府投资兴建的建筑产品大多是以社会效益为主以社会效益为主的公共建筑，或是对国有资源（如江河治理、围海造地等）开发和利用国有资源（如江河治理、围海造地等）开发和利用的建筑。（2）企事业单位（2）企事业单位出于扩大再生产或简单再生产扩大再生产或简单再生产的需要。（3）个人（3）个人多数情况下出于个人消费需要，个人消费需要，少数情况是出于资金保值资金保值的考虑。建筑市场需求来自各类业主的周定资产投资,建筑业总产值占同期全社会周定资产投资的比重近年来达到50%左右。由此可见,社会固定资产投资也是建筑市场需求的主要因素建筑市场需求与社会固定资产投资在总体上呈正相关关系。2.建筑市场供给建筑市场供给者是建筑产品的生产者生产者，即提供建筑产品某一部分、某一阶段或全过程的生产，主要包括工程勘察、工程设计和工程施工工程勘察、工程设计和工程施工等单位。由于建筑产品的生产是预订式生产预订式生产，即先订货后生产，因此，建筑产品的供给实质上代表建筑生产能力实质上代表建筑生产能力。【单选题】建筑产品的供给实质上是（）。A.生产者B.建筑生产能力C.政府D.建设单位【答案】B【解析】建筑市场供给者是建筑产品的生产者，建筑产品的供给实质上是建筑生产能力。（二）建筑市场运行特点（1）建筑产品是需求者向供给者进行预先订货式交易预先订货式交易的产物。建筑产品具备的固定性固定性和多样性多样性特点，决定了不同产品需求不同且与土地相连，不可能由生产者批量生产后通过市场交易来实现，因此，建筑市场运行中无中间销售商无中间销售商。（2）建筑产品交易持续时间长持续时间长。建筑产品生产周期长、价值巨大，需要进行施工过程结算，直至工程缺陷责任期届满才完成交易，建筑产品整个生产过程实质上也是其交易过程。（3）建筑市场存在显著的地区性地区性。建筑产品的固定性决定交易过程相关要素，如交易规则、交易价格、合同条款、竞争态势交易规则、交易价格、合同条款、竞争态势等都有较强的地区性。（4）建筑市场竞争较为激烈竞争较为激烈。由于建筑产品供给者，尤其是建筑业属于劳动密集型行业劳动密集型行业，其技术和资木构成较低而建筑产品需求又是出一个个单一项目形成的,因此,建筑市场呈现出比较明显的买方市场买方市场特点，卖方竞争激烈卖方竞争激烈。（5）竞争方式以投标竞争为主以投标竞争为主。建筑产品价值高，交易达成主要采用招标、投标方式，前期交易时间长、交易成本较高前期交易时间长、交易成本较高。（6）供求不均衡普遍存在。供求不均衡普遍存在。建筑市场需求来源于工程建设投资,而投资受经济周期波动和政策性影响较大,建筑供给能力则相对保持稳定,因此,建筑市场供求不均衡状态普遍存在。（7）建筑产品交易计价方式独特计价方式独特。（8）建筑市场风险大建筑市场风险大。从建筑产品供给者供给者角度来看，风险表现在：定价风险和生产风险定价风险和生产风险。从建筑产品需求者需求者角度来看，风险表现在：价格与质量的矛盾、价格与交货时间的矛盾和预付款风险价格与质量的矛盾、价格与交货时间的矛盾和预付款风险。（三）建筑产品计价特点1.单件计价1.单件计价建筑产品的多样性多样性决定了每项工程都必须单独计算造价。2.多次计价2.多次计价为适应工程造价管理要求，需要按照勘察设计、招标投标、施工安装程序勘察设计、招标投标、施工安装程序进行多次计价，即从设计概算、施工图预算到签约合同价，再到工程结算价设计概算、施工图预算到签约合同价，再到工程结算价进行多次计价。3.分部组合计价3.分部组合计价建设项目可逐层分解为单项工程、单位工程、分部工程和分项工程单项工程、单位工程、分部工程和分项工程。在确定工程设计概算和施工图预算时,需要按工程构成由下而上分部组合计价,在工程招标、投标及施工过程中,也需要按照分部分项工程进行组合计价。二、房地产市场运行机制二、房地产市场运行机制房地产市场是在相关法律法规和监督管理体系下运行的以房地产作为交易对象的市场是房地产商品交换关系的总和。房地产市场可以是有形的,也可以是无形的。在房地产市场中：市场主体主体包括：房地产需求者、房地产供给者、房地产中介房地产需求者、房地产供给者、房地产中介；市场客体客体包括：土地使用权、房屋所有权、房屋使用权土地使用权、房屋所有权、房屋使用权。【多选题】在房地产市场中,市场主体有（）。A.房地产需求者B.房地产供给者C.房地产中介D.土地使用权E.房屋所有权【答案】ABC【解析】在房地产市场中,市场主体有房地产需求者、房地产供给者、房地产中介，市场客体为土地使用权、房屋所有权、房屋使用权。（一）房地产市场需求1.房地产需求特性（2023年新增）（1）房地产需求的整体性。房地产需求的整体性是指购买房产的同时也购买了相应的土地所有权或使用权。（2）房地产需求的区域性。房地产需求的区域性是由其位置的不可移动性决定的。不同城市，甚至同一城市的不同地段,即使是同样属性的房地产，其需求也有很大的差异性。例如，在市中心、地铁站周边、学区等城市黄金地段,房地产需求相对旺盛；在位置偏远、交通可达性较差或环境污染严重的地段,房地产需求相对不足。各类房地产的需求均呈现明显的区域性商业地产和居住地产的需求区域性尤为明显。人口、原材料和商品及资木的可流动性越差，房地产需求的区域性特征就越明显。（3）房地产需求的层次性。人们对房地产的需求符合马斯洛的需求层次理论。一方面，从动态发展角度看,人们对房地产功能的需求呈现层次性变化。例如,住宅地产最初仅需要满足需求者的生理和安全需求,随着社会经济的发展和人们收入水平的不断提高,住宅地产还要满足居民家庭社交、尊重和自我价值实现的需求；商业地产最初仅需要满足需求者的购物需求，随看人们生活方式的改变和日益增长的美好生活需要,商业地产还需要满足餐饮、娱乐、社交等多样化需求。另一方面,从静态比较角度看,由于支付能力的不同,各个家庭或者企业对房地产的需求呈现层次性差异。例如,中低收人家庭以满足基本需求为目标,更偏好实用、价低的住宅地产,高收人家庭则更希望以满足社交、尊重和自我价值实现的高级需求为目标的住宅地产,更强调对住宅装修、社区环境、配套及服务等的需求；相比低效益的企业,高效益的企业更侧重对商业地产的设计、设备、环保节能等的需求。2.房地产市场需求类别类别需求需求需求主体需求主体特征特征生产性需求生产性需求生产经营需要各类企事业单位和个体工商业者作为生产要素作为生产要素主要是居住需要居民家庭具有广泛性和普遍性消费性需求消费性需求政府购买政府购买市场销售的房地产作为办公楼、公共租赁住房和廉租房房源时作为办公楼、公共租赁住房和廉租房房源时，也构成房地产场的消费性需求。投资性需求投资性需求作为一种价值形式储存投资者由房地产的保值增值房地产的保值增值属性引起的房地产投资性需求的存在对房地产市场具有双重作用：可以调节房地产市场供求关系，有助于供求平衡。可能增加房地产市场需求泡沫,造成需求旺盛的假象,加剧供求失衡,引起房地产价格大起大落。因此,对房地产投资性需求应加以适度控制。国际上通行的适度量化标准是,投资性购房量控制在房地产交易总量的20%以下。3.居民的住房支付能力居民的住房支付能力反映了家庭从市场购买或租赁住房的交易能力,居民的住房支付能力直接影响着住房需求。衡量住房支付能力的方法主要有以下三种。（1）比率法比率法主要是衡量家庭（居民）的住房支付与收入的比率关系,是目前最简单明了,得到广泛应用的方法。房价收入比=住房市场价值平均值（或中位数）家庭年收入平均值（或中位数）房价收入比=住房市场价值平均值（或中位数）家庭年收入平均值（或中位数）支出收入比=住房支出平均值（或中位数）家庭年收入平均值（或中位数）（2）指数法住房可支付性指数住房可支付性指数（HAI）是由美国国家房地产经纪人协会建立的用来评价居民住房支付能力的指标,该指数考察住房市场中处于中位数收入水平中位数收入水平的家庭对处于中位数房价住房的承受能力。若HAI100%,若HAI100%,则说明中位数收入的家庭能够承受中位数房价能够承受中位数房价的住房；若HAI100%若HAI100%,则说明中位数收入的家庭只能承受重低价格只能承受重低价格的住房。该指数受利率、平均收入、就业率、住房市场价格和租金利率、平均收入、就业率、住房市场价格和租金等因素的影响,不同地区可适用不同的指数。（3）剩余收入法剩余收入法是以剩余值的形式间接衡量间接衡量住房支付与家庭（居民）收入之间的关系。通过测算可支配收入减去能够维持基本生活的最低消费后的剩余收入,即扣除住房消费后的收入能否满足社会可接受的最低非住房消费预算。该方法可以分为两步：根据社会状况界定合适的住房和非住房消费水平,进而估计能负担住房的最低收入。比较最低收入与家庭实际收入。如果最低收入小于家庭实际收入,则说明不存在支付问题；反之,则说明家庭存在住房可支付问题。如果最低收入小于家庭实际收入,则说明不存在支付问题；反之,则说明家庭存在住房可支付问题。该方法反映了个人住房决策和社会一般消费水平,强调了收入、住房成本和非住房成本之间的关系。【2022年试题】【2022年试题】政府因办公需求购置一栋办公大楼，属于（）需求。A.生产性需求B.消费性需求C.投资性需求D.政策性需求【答案】B【解析】房地产需求包括三类：生产性需求、消费性需求、投资性需求。消费性需求：由人们的居住需要而形成的房地产需求，主要是居住房地产需求，其需求主体是居民家庭。政府购买市场销售的房地产作为办公楼、公共租赁住房和廉租房房源时，也构成房地产市场的消费性需求，故本题正确答案为B。（二）房地产市场供给1.房地产供给特性（1）土地供给的刚性。（1）土地供给的刚性。土地供给是指一个国家或地区能够供给人们利用的各种生产或生活用地的数量。土地供给可分为两类：自然供给和经济供给自然供给和经济供给。土地自然供给取决于地球提供的天然可利用的天然可利用的土地,它是固定的,也是刚性的。土地经济供给是指在自然供给的基础上,通过人类的开发取得的可供生产或生活利用的可供生产或生活利用的土地数量。随着生产力的发展,人类改造和利用自然的能力不断提高,通过开垦荒地、填海造田等手段可在一定程度上增加土地经济供给的数量。从国家整体规划而言,城市土地的供给是有限和刚性的。城市土地的供给是有限和刚性的。（2）供给的滞后性。（2）供给的滞后性。相对于一般商品,房地产的生产周期较长。较长的生产周期决定了房地产供给的滞后性。房地产供给的滞后性决定了房地产供给在短期内缺乏弹性在短期内缺乏弹性,增加了房地产投资的不确定性和风险。（3）供给的异质性。（3）供给的异质性。房地产供给的异质性是指房地产市场中不存在两个完全相同的房地产商品市场中不存在两个完全相同的房地产商品。首先，土地具有异质性,土地具有异质性,每一块土地都有其独特的自然环境和社会环境；其次,房地产开发具有异质性,房地产开发具有异质性,房地产开发企业一旦获得土地使用权,在满足城市规划等条件的基础上,就拥有了土地开发,选择建筑设计、施工单位、产品形式等的自主权,不同的房地产开发企业会才不同的开发理念。房地产供给的异质性是房地产价格存在普遍差异的重要原因。房地产供给的异质性是房地产价格存在普遍差异的重要原因。（4）供给的层次性。（4）供给的层次性。一是与房地产需求的层次性相对应,与房地产需求的层次性相对应,房地产供给也可分为不同层次，如住房供给可分为高,中、低档商品住房和保障性住房供给。二是供给的可获得性不同供给的可获得性不同。房地产供给可分为实际供给和潜在供给实际供给和潜在供给。实际供给对应的是随时可以供应的房地产商品；潜在供给对应的是已经取得建设用地或者已经开工,但由于开发商意愿、开发周期、资金约束和政策限制等原因尚未竣工交付使用的房地产商品。2.房地产供给分类在某一特定时间段内,房地产供给可分为房地产存量供给房地产存量供给和房地产流量供给房地产流量供给。存量供存量供给是指某一时间点上某一时间点上现存的住房数量,流量供给流量供给是指一段时期内一段时期内房地产开发企业投资新建的住房。房地产存量与流量的关系式可表示为：当期存量=上一期存量（1-折旧率）+上一期至当期流量当期存量=上一期存量（1-折旧率）+上一期至当期流量 如果新增的房地产流量大于折旧的房地产存量,那么，市场上的房地产存量就会有所上升；反之,市场上的房地产存量就会有所下降。房地产折旧是指房地产在使用时间内损耗的价值,通常包括三类：物理折旧、功能折旧和经济折旧。物理折旧、功能折旧和经济折旧。房屋在使用过程中因人为损坏、建筑物自然老化人为损坏、建筑物自然老化等物理因素引起的建筑物结构、装修和设备等的磨损和价值递减物理折旧建筑物使用时间越长，物理折旧的概率越高建筑物使用时间越长，物理折旧的概率越高功能折旧由于社会进步、技术革新、人们居住观念转变、建筑标准和建筑设计更新社会进步、技术革新、人们居住观念转变、建筑标准和建筑设计更新等原因导致现有建筑物在功能方面相比于同类新建建筑相对残缺、落后或不适用所造成的价值损失非建筑物本身非建筑物本身的外部或环境因素造成的价值损失经济折旧包括住房供给过量、需求不足城市环境污染、交通拥堵及政策变化住房供给过量、需求不足城市环境污染、交通拥堵及政策变化等因素3.房地产供给的度量指标房地产存量、流量及折旧有多种度量指标,常用度量指标有以下七种。（1）存量存量存量是指某年末、半年末、季度末或月末已占用和空置的物业空间总量,单位为建筑面积或套数。存量=上期存量+本期新竣量-本期灭失量（2）可供租售量可供租售量可供租售量是指本期可供销售或出租房屋的数量,单位为建筑面积或套数，是房地产存量的度量指标存量的度量指标。可供租售量=上期可供租售量+本期新竣工量-上期吸纳量某时点的空置量通常大于该时点可供租售数量。（3）房屋新开工面积房屋新开工面积房屋新开工面积是指在本期新开工本期新开工建设的房屋面积,不包括上期跨入本期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工的房屋面积，是房地产流量的度量指标流量的度量指标。（4）房屋施工面积房屋施工面积房屋施工面积是指本期施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积和往期开工跨入本期继续施工的房屋面积,以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积，是房地产流量的度量指标流量的度量指标。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中,多层建筑应为各层建筑面积之和。（5）新竣工量新竣工量新竣工量是指本期新竣工房屋的数量,单位为建筑面积或套数。可按不同物业类型分别统计,是房地产流量的度量指标流量的度量指标。竣工量统计指标是竣工面积,指本期房屋建筑按照设计要求已全部完工,达到入住和使用条件,经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准）,可正式移交使用的房屋建筑面积总和。（6）竣工房屋价值竣工房屋价值竣工房屋价值是指本期新竣工房屋本身的建造价值,是房地产流量的度量指标流量的度量指标。竣工房屋价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修及水,电、卫等附属工程的建筑价值,也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、通风设备等）的购置和安装费用；不包括厂房内的工设备、工艺管线的购置和安装费用，工艺设备基础的建造费用，办公和生活用家具的购置等费用，购置土地的费用，拆迁补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资。竣工房屋价值一般按工程施工结算价格计算竣工房屋价值一般按工程施工结算价格计算。（7）灭失量灭失量灭失量是指房屋存量在本期由于各种原因（毁损、拆迁等）灭失掉的部分是房地产折旧的度量指标。（三）房地产市场运行特点及主要参与者1.房地产市场运行特点（2021年考点）（2021年考点）（1）区城性市场（1）区城性市场（2）周期性波动（2）周期性波动一个完整的房地产市场周期一般会经历繁荣、衰退、萧条和复苏繁荣、衰退、萧条和复苏四个阶段。（3）不完全竞争性（3）不完全竞争性由于房地产供给市场进入的资格要求、资金能力限制、信息不对称资格要求、资金能力限制、信息不对称比较突出,因此房地产市场是一个不完全竞争市场。这种不完全竞争市场在不同的市场层级表现不同。（4）层次性（4）层次性房地产市场区域性决定了不同房地产市场的层次性,如常说的一线城市房地产市场、二线城市房地产市场等；层次性还表现在同一区域内房地产供给与需求存在档次标准等差异,如高档住宅市场、普通住宅市场等。（5）多重性（5）多重性房地产需求有生产性需求、消费性需求和投资性需求。因而房地产市场交易的房地产既是生产资料也是消费资料,同时,还是投资产品,从交易客体用途分析,房地产市场具有多重性。（6）多样性（6）多样性首先是房地产交易对象的多样性交易对象的多样性,包括土地使用权出让、土地使用权转让房屋所有权、房屋使用权等；其次是房地产交易方式的多样性交易方式的多样性,包括出让、转让、出租、抵押等多种交易方式。（7）价格确定的复杂性（7）价格确定的复杂性房地产市场交易价格不是简单根据房地产项目造价或者投资金额确定,而是多种因素综合作用的结果。房地产价格确定复杂,需要房地产评估、咨询等专业机构运用专业知识才能合理确定房地产价格。（8）风险性（8）风险性所有市场都有风险,但房地产市场风险大风险大。房地产市场风险来自：政策性风险政策性风险,是指因政府的产业政策、经济政策及某些干预措施而导致的不确性,这种风险对供给方和需求方都会产生影响：预售情况下按期交房的风险预售情况下按期交房的风险,这种风险对供给和需求双方均存在：财务风险,财务风险,包括供给方财务状况恶化、资金链断裂的风险,买方由于情况变化引起的支付能力风险；结构性供求不均衡风险结构性供求不均衡风险,如住宅市场,商业地产市场供求不均衡带来的风险,这种风险主要存在于供给方；开发建设周期长引起的内外风险,开发建设周期长引起的内外风险,包括不可抗力风险等。2.房地产市场主要参与者房地产市场主要参与者可分为三类：房地产交易双方或交易当事人,即房地产的供给者（房地产出卖方和出租方）和需求者（房地产购买方和承租方）；为房地产交易双方提供专业服务的房地产经纪机构及其他专业服务机构,统称房地产市场服务者；对房地产交易经纪等活动进行监督管理的行政管理部门和白律管理的行业组织,统称房地产市场管理者。【单选题】房地产市场的（）决定了不同房地产市场的层次性，如常说的一线城市房地产市场、二线城市房地产市场等。A.区域性B.差异性C.易受政策影响性 D.预测性【答案】A【解析】房地产市场的区域性决定了不同房地产市场的层次性，如常说的一线城市房地产市场、二线城市房地产市场等。（四）房地产价格分类及影响因素1.房地产价格分类（1）按权益类型划分房地产价格可分为所有权价格、使用权价格和其他权利价格所有权价格、使用权价格和其他权利价格。房地产权益不同，其价格就会不同。房地产权益不同，其价格就会不同。（1）按权益类型划分1）房地产所有权价格是指交易的房地产所有权益的价格。2）房地产使用权价格是指交易房地产使用权的价格。在我国,城市土地所有权属于国家,土地使用者只有使用权,因此,城市地价是指土地的使用权价格。3）房地产抵押价格是指为房地产抵押而评估的房地产价格。抵押价格由于要考虑抵押贷款清偿的安全性，一般要比市场交易价格低一般要比市场交易价格低。4）房地产租赁价格是指承租方为取得房地产租赁权而向出租方支付的价格。（2）按价格形成方式划分房地产价格可分为市场交易价格、评估价格和理论价格交易价格、评估价格和理论价格。1）房地产市场交易价格是指房地产在市场交易中实际成交的价格。2）房地产评估价格是指依据一定的评估方法对房地产所作的价格性估计,它是市场交易价格的基础。同一宗房地产由于不同的评估方法或者不同的评估人员,可能会形成有差异的评估价格。3）房地产理论价格是指经济学理论中认为的房地产公开市场价格,即房地产在合理的市场中进行交易时应实现的价格。（3）按房地产实物形态划分房地产价格可划分为土地价格、建筑物价格和房地价格土地价格、建筑物价格和房地价格。1）单纯的土地及附有建筑物的房地产中的土地价格都是土地价格。土地价格又可进一步分为基准地价和宗地地价基准地价和宗地地价。基准地价是指按照城市土地级别或均质地域分别评估的土地使用权的平均价格。基准地价评估以城市为单位进行。宗地地价是城市内某一宗地在当地供求状况和一般经营管理水平下的评估价格。（3）按房地产实物形态划分房地产价格可划分为土地价格、建筑物价格和房地价格土地价格、建筑物价格和房地价格。2）建筑物价格是指纯建筑物部分的价格,不包含其占用的土地的价格。3）房地价格是指建筑物连同其占用的土地的价格.即通常意义上的房价（4）按价格单位划分房地产价格可分为总价格、单位价格、楼面地价总价格、单位价格、楼面地价等1）房地产总价格是指一宗房地产的整体价格。2）房地产单位价格有三种情况：对士地而言,是指单位土地面积的土地价格；对建筑物而言,是指单位建筑面积的建筑物价格；对房地价格而言,是指单位建筑面积的房地价格。房地产单位价格可以反映地价水平的高低,而房地产总价格一般不能说明房地产价格水平的高低。房地产单位价格可以反映地价水平的高低,而房地产总价格一般不能说明房地产价格水平的高低。3）房地产楼面地价又称单位建筑面积地价,是指平均到每单位建筑面积的土地价格。楼面地价=土地总价建筑总面积 楼面地价=土地单位价格容积率 2.房地产价格影响因素房地产价格是各种因素综合作用的结果,除市场供求及竞争状况外,房地产价格主要有以下四个方面影响因素。（1）房地产自身因素和周边环境因素。（1）房地产自身因素和周边环境因素。类型因素内容影响自身因素房地产自身状态,如土地的位置、面积、形状,建筑物的外观,朝向、结构、内部格局、设备配置状况、施工质量等对开发成本产生影响，进而影响价格周边环境因素项目所在地的交通、通信、教育、医疗、民风民俗、社会治安及公共设施等状况及气候条件、地质地貌、水文、环境污染等情况影响消费者对房地产效用的评价，从而影响房地产价格环境因素是由房地产项目的区域决定的,因此可以说,房地产价格第一位的决定因素是“位置”。房地产价格第一位的决定因素是“位置”。（2）行政因素和政治因素（2）行政因素和政治因素行政因素主要是国家或地方政府在财政、税收,金融、土地、住房、行政隶属关系调整、城市规划与建设、社会保障等方面的法规、政策和行政措施。政治因素主要是指政治体制社会稳定、外交和军事等。由于房地产的不可移动性和难以变现性,行政与政治因素是消费者评估房地产价格的重要指标,因而对房地产价格影响很大。（3）区域社会因素（3）区域社会因素影响房地产价格的区域社会因素包括区域人口、家庭状况、心理、城市发展、城市化程度、社会治安、文化等区域人口、家庭状况、心理、城市发展、城市化程度、社会治安、文化等。其中,区域人口因素包括人口的数量、密度、结构人口的数量、密度、结构（如文化结构、职业结构,收入水平结构等）；家庭状况因素是指家庭数量、家庭构成状况家庭数量、家庭构成状况等；文化因素主要是指文化氛围、风俗习惯、大众心理文化氛围、风俗习惯、大众心理等。区城社